Eksproprijacija nepokretnosti u Srbiji – postupak, naknada i faktička eksproprijacija
Eksproprijacija predstavlja poseban pravni institut kojim se pravo svojine na nepokretnosti može oduzeti od strane države ili ograničiti kada to nalaže javni interes. Iako je pravo svojine jedno od osnovnih imovinskih prava, zakon predviđa mogućnost njegovog ograničenja u situacijama kada je to neophodno radi realizacije projekata od značaja za društvo, uz obaveznu i pravičnu naknadu vlasniku za oduzimanje, odnosno njegovo ograničenje.
U praksi se eksproprijacija najčešće javlja u postupcima izgradnje puteva, infrastrukture, energetskih objekata ili drugih projekata od javnog značaja.
Šta je eksproprijacija
Eksproprijacija podrazumeva trajno ili privremeno oduzimanje prava svojine na nepokretnosti od njenog vlasnika radi ostvarivanja javnog interesa. U takvim situacijama vlasnik nepokretnosti ima pravo na naknadu koja, prema zakonu, ne sme biti niža od tržišne vrednosti imovine koja je predmet eksproprijacije.
Javni interes kao osnov za sprovođenje eksproprijacije mora biti formalno utvrđen. To se čini zakonom ili odlukom Vlade, nakon čega se može pristupiti pokretanju postupka eksproprijacije.
Korisnik eksproprijacije, odnosno subjekt u čiju korist se nepokretnost oduzima, stiče pravo da tu nepokretnost koristi isključivo za namenu zbog koje je eksproprijacija sprovedena.
Pokretanje postupka eksproprijacije
Postupak eksproprijacije ne može započeti bez prethodno utvrđenog javnog interesa. Tek nakon donošenja odgovarajuće odluke, korisnik eksproprijacije može podneti predlog za eksproprijaciju nadležnom organu.
O predlogu odlučuje organ opštinske uprave nadležan za imovinsko-pravne poslove na teritoriji na kojoj se nepokretnost nalazi. U ovom postupku utvrđuje se da li su ispunjeni zakonski uslovi za eksproprijaciju i donosi se odgovarajuće rešenje.
Određivanje naknade za eksproprisanu nepokretnost
Nakon što rešenje o eksproprijaciji postane pravnosnažno, nadležni organ ima obavezu da zakaže raspravu radi pokušaja sporazumnog određivanja naknade između korisnika eksproprijacije i ranijeg vlasnika nepokretnosti.
Sporazum o naknadi treba da sadrži:
- visinu naknade,
- oblik u kojem se naknada isplaćuje,
- rokove za ispunjenje obaveza korisnika eksproprijacije,
- eventualne obaveze ranijeg vlasnika nepokretnosti.
U praksi se naknada najčešće određuje u novcu, pri čemu ona mora odgovarati tržišnoj vrednosti nepokretnosti u trenutku eksproprijacije.
Ukoliko sporazum između strana ne bude postignut, pitanje visine naknade može se rešavati u sudskom postupku.
Faktička eksproprijacija u praksi
Iako je zakonom jasno propisana procedura, praksa pokazuje da postoje situacije u kojima se nepokretnosti koriste ili zauzimaju bez sprovođenja formalnog postupka eksproprijacije.
U takvim slučajevima govori se o tzv. faktičkoj eksproprijaciji.
Do faktičke eksproprijacije najčešće dolazi kada država, jedinica lokalne samouprave, javno preduzeće ili drugo javno telo započne izgradnju ili koristi određenu nepokretnost za potrebe javnog projekta, a da prethodno nije sproveden zakonom propisan postupak eksproprijacije niti je utvrđen javni interes.
Takve situacije mogu nastati prilikom izgradnje puteva, komunalne infrastrukture, vodovodnih i energetskih objekata ili drugih javnih projekata.
Prava vlasnika nepokretnosti
Vlasnik nepokretnosti čija je imovina predmet eksproprijacije ima pravo na pravičnu naknadu. Osnovno pravilo je da naknada mora odgovarati tržišnoj vrednosti nepokretnosti.
U slučajevima faktičke eksproprijacije vlasnici često pokreću sudske postupke radi ostvarivanja prava na naknadu štete ili isplatu odgovarajuće naknade za zauzetu imovinu.
Zbog toga je u praksi veoma važno pravovremeno reagovati i preduzeti odgovarajuće pravne korake kako bi se zaštitila imovinska prava vlasnika nepokretnosti.
