Mnogi stanari zgrada pogrešno veruju da je upravnik zgrade dužan da samostalno prepoznaje probleme i donosi odluke u vezi sa funkcionisanjem zgrade i rešavanjem tih problema. Odluke u vezi sa upravljanjem zgradom donosi skupština stambene zajednice, dok je upravnik ovlašćen i ima obavezu da te odluke sprovodi.
U nastavku objašnjavamo kako se donose odluke u stambenoj zajednici, šta znači pojam dostupnog i nedostupnog glasa, kao i koja je stvarna zakonska uloga upravnika.
Uloga upravnika zgrade
Prema Zakonu o stanovanju i održavanju zgrada, upravnik zgrade nema ovlašćenje da samostalno donosi odluke o upravljanju zgradom. Njegova osnovna uloga je da:
- saziva sednice skupštine stambene zajednice,
- izvršava odluke donete na sednici,
- reaguje i donosi odluke mimo odluka donetih na sednici, u slučajevima u kojima je neophodno sprečiti nastanak štete na zgradi i stanovima u njenom sastavu.
Drugim rečima, stanar, odnosno vlasnik posebnog dela zgrade, ne treba da očekuje od upravnika da sam prepozna problem i reaguje, već da insistira na uvrštavanju određene tačke u dnevni red na prvoj narednoj sednici skupštine. O toj tački stanari raspravljaju i na kraju glasaju, a upravnik je dužan da postupi u skladu sa donetom odlukom.
Donošenje odluka u stambenoj zajednici
Način donošenja odluka zavisi od njihove prirode. U praksi, najčešće se primenjuje:
- prosta većina glasova,
- u određenim slučajevima dvotrećinska većina prisutnog ili ukupnog broja glasova.
Jedna od najčešćih zabluda među stanarima jeste uverenje da se potrebna većina uvek računa u odnosu na ukupan broj stanova u zgradi. Zakonodavac je, međutim, predvideo znatno funkcionalnije rešenje.
Za donošenje većine odluka u stambenoj zajednici dovoljna je prosta većina (51%) dostupnih glasova, a ne ukupnog broja stanova u zgradi.
Dostupan i nedostupan glas – šta to znači u praksi
Svaki vlasnik posebnog dela zgrade ima pravo na jedan glas, odnosno onoliko glasova koliko poseduje posebnih delova (npr. vlasnik tri stana ima tri glasa).
Posebno važno pravilo, propisano Zakonom o stanovanju i održavanju zgrada, odnosi se na nedostupan glas. Ukoliko se vlasnik stana ne pojavi na tri uzastopne sednice skupštine stambene zajednice, njegov glas se od naredne sednice smatra nedostupnim.
To u praksi znači da situacija u kojoj se na sednicama pojavljuje svega 5–6 stanara, iako zgrada ima 40 ili 50 stanova, više ne predstavlja prepreku za donošenje odluka.
Primer iz prakse
Ako zgrada ima 100 stanova, a na tri uzastopne sednice ne dođe 90 vlasnika, na četvrtoj sednici smatra se da zgrada ima 10 dostupnih glasova. U tom slučaju, za donošenje uobičajenih odluka dovoljno je 6 glasova, a ne 51.
Ovakvo rešenje može delovati strogo, ali ima jasan cilj – da se spreči blokada odlučivanja i propadanje zgrade usled neaktivnosti stanara.
Odgovornost stanara
Zakon jasno stavlja do znanja da je aktivno učešće stanara ključno za funkcionisanje stambene zajednice. Na stanarima je da:
- predlažu teme za dnevni red,
- prisustvuju sednicama,
- učestvuju u glasanju.
Upravnik zgrade je, s druge strane, dužan da odluke koje su donete zakonito – sprovede.
Često postavljana pitanja
Da li upravnik zgrade može samostalno da donosi odluke?
Ne. Upravnik nema ovlašćenje da samostalno odlučuje o pitanjima upravljanja zgradom, osim u hitnim slučajevima propisanim zakonom.
Koliko glasova je potrebno za donošenje odluke u stambenoj zajednici?
U većini slučajeva dovoljna je prosta većina dostupnih glasova.
Šta se dešava ako stanari ne dolaze na sednice?
Nakon tri uzastopne sednice bez prisustva, njihov glas se smatra nedostupnim, što omogućava donošenje odluka aktivnim stanarima.
Zaključak
Upravljanje zgradom nije odgovornost samo upravnika, već pre svega stambene zajednice kao celine. Razumevanje pravila glasanja i aktivno učešće stanara predstavljaju osnov za zakonito i efikasno funkcionisanje zgrade.Ukoliko imate dilemu u vezi sa zakonitošću odluka stambene zajednice, ovlašćenjima nadležnih organa, pravima stanara ili obavezama upravnika, pravni savet na vreme može sprečiti ozbiljne sporove i dugoročne probleme.
